Časté dotazy
Vaše nejčastější dotazy ohledně nemovitostí
Kolik mne bude stát zprostředkování prodeje přes Vaši RK?
Provizi platí prodávající nebo kupující dle domluvy. Provize se pohybuje dle kupní ceny v rozmezí 3‑7 % (minimálně 35tis. Kč). Náklady spojené s prodejem nemovitosti (právní servis včetně advokátní úschovy, práce a čas makléře, propagace nemovitosti atd.) jsou již zahrnuty v provizi.
Jaká je nejkratší možná doba převodu nemovitosti na katastru?
Minimální doba je 20 dnů. Během této doby běží ochranná lhůta, po kterou nesmí katastrální úřad povolit vklad vlastnického práva.
Budu něco platit RK, když mou nemovitost po dobu trvání smlouvy neprodá?
Vždy je třeba si přečíst podmínky zprostředkovatelské smlouvy. Tyto podmínky se mohou u různých RK lišit. Naše realitní kancelář si nenárokuje náhradu nákladů spojených s naší činností, ty jsou již zahrnuty v provizi.
Kdy vzniká makléři nárok na provizi?
Nárok na provizi vzniká makléři tehdy, kdy podepíšete kupní smlouvu s kupujícím nalezeným díky RK. Makléř je tedy maximálně motivovaný vaši nemovitost prodat, aby vydělal peníze oběma.
Uvažoval(a) jsem nad prodejem nemovitosti na vlastní pěst. V čem je výhoda prodeje nemovitosti přes RK?
Běžný člověk nemovitost prodává 1‑3 x za život, makléř zprostředkuje desítky prodejů nemovitostí za rok. Dobrý makléř prodá nemovitost za vyšší cenu, kterou bez něj nedocílíte. Dále šetříte čas a významné finanční náklady za smlouvy, marketing a reklamu atd.
Co zkrátí dobu prodeje mojí nemovitosti?
Dobu prodeje vám může zkrátit správně nastavená tržní cena, první dojem klienta z bytu, kvalitní fotografie, video prohlídka, propagace a reklama nemovitosti. První dojem si klienti vytvoří již z inzerátu. Proto pokud chcete prodat nemovitost za nejvyšší cenu, je třeba podpořit prodej kvalitní prezentací a masivní reklamou, aby nabídka oslovila nejlépe 100 % poptávajících klientů.
Kupující si bere hypotéku. Co vás čeká?
Je třeba kupujícímu poskytnout součinnost a podepsat zástavní smlouvu na vaši nemovitost. Pokud kupující bude ručit jinou nemovitostí, tak se vás podpis zástavní smlouvy netýká. Ve většině případů však zájemce nemá žádnou nemovitost ve vlastnictví (kupuje první nemovitost nebo svoji již prodal) a tím pádem ručí nemovitostí, kterou kupuje. V tomto článku se dozvíte, jak probíhá koupě nemovitosti, u které je zapotřebí zřídit zástavní právo za účelem hypotéky.
Co je to zástavní smlouva na nemovitost? Je to dokument, kterým banka dává do zástavy nemovitost specifikovanou ve smlouvě pro případ, že by kupující řádně nesplácel hypotéku. V praxi se jedná o to, že pokud nebude kupující řádně splácet hypotéku, banka může nemovitost prodat a tím získat půjčené peníze zpět. Proč ji prodávající musí podepisovat, když si hypotéku nevyřizuje na sebe? Pokud si kupující vyřizuje hypoteční úvěr (nikoli předhypoteční úvěr), banka uvolní peníze do úschovy na základě podepsané zástavní smlouvy a podaného návrhu na vklad zástavního práva nebo až po provedení vkladu. Pouze prodávající má právo povolit vklad zástavního práva (na nemovitost, kterou prodává) do katastru nemovitostí. Bez jeho ověřeného podpisu na zástavní smlouvě katastr vklad nepovolí. Proto je třeba, aby ve smlouvě figuroval. Ve smlouvě je pouze jako zástavce, nikoliv jako dlužník. Majitel nemovitosti je pouze dočasným zástavcem do té doby, než se nemovitost převede na kupujícího (cca 1‑2 měsíce).
Kdo je tedy ještě účastník smlouvy? Účastníky smlouvy jsou prodávající (majitel nemovitosti - jako zástavce), kupující (jako dlužník a budoucí zástavce) a banka (jako zástavní věřitel). Důležité je, že na smlouvu navazuje úvěrová smlouva, která se podepisuje mezi kupujícím (dlužníkem) a bankou (zástavním věřitelem) a řeší vztahy mezi bankou a kupujícím (řádné splácení, dobu splácení, fixaci hypotéky a případné sankce za nedodržení podmínek.)
Co se stane, když se nemovitost nepřevede? Nemovitost se nepřevedla z důvodu zamítnutí vkladu. Pokud vám katastr zamítne návrh na vklad vlastnického práva z důvodu chyby v samotném návrhu nebo v kupní smlouvě, vyhotoví se nová kupní smlouva či návrh na vklad a kupující s prodávajícím si poskytnou součinnost a nemovitost se převede. Nemovitost se nepřevedla kvůli smrti některého z účastníků vkladového řízení. Zde postup záleží na postoji konkrétní banky. Kupující nesplnil podmínky banky pro čerpání a nedoložil potřebné dokumenty (situace, kdy je podepsaná kupní smlouva, ale nečerpá se). Tuto situaci má každá banka ve smlouvě ošetřenou jinak. Je proto vhodné ošetřit v kupní smlouvě, že náklady spojené s vyřízením hypotéky hradí kupující. V případě, že peníze nebudou zaslány do úschovy včas (dle data uvedeného v kupní smlouvě), kupující zaplatí smluvní sankci prodávajícímu.
Jaké plynou pro prodávajícího povinnosti? Pečovat o předmět zajištění, udržovat je v řádném a provozuschopném stavu, zejména s ohledem na současný způsob využití a jeho případné poškození bez zbytečného odkladu odstranit. Zástavce se zavazuje neprodleně oznámit jakékoliv skutečnosti, které mohou mít negativní vliv na hodnotu či možnost zpeněžení předmětu zajištění. Každopádně za dobu 1‑2 měsíců (než se nemovitost převede), většinou nedochází k poškození či změně stavu nemovitosti. Jaké sankce pro prodávajícího plynou? V případě porušení povinností je pokuta za každé jednotlivé porušení smlouvy (individuálně dle zástavní smlouvy banky – např. pokud nemovitost prodávající zadlužil, uzavřel kupní smlouvu s jiným zájemcem, neposkytl součinnost k podpisu případných dodatků atd.). Pokud budete chtít řešit prodej vaší nemovitosti a najít vhodného zájemce, kontaktujte mne, ráda vám poradím i ohledně případné hypotéky kupujícího, kterou vám můžeme zařídit a tím celý proces prodeje urychlit.
Co je to výhradní smlouva?
Výhradní neboli exkluzivní smlouva stanovuje podmínky pro prodej mezi majitelem a realitní kanceláří. Makléř má tedy ideální podmínky, aby nemovitost prodal za nejvyšší tržní cenu, a tím vám vydělal peníze. Současně je to dokument, který upřesňuje tyto základní oblasti - prodejní cenu, dobu platnosti smlouvy, výši provize, další specifické požadavky prodávajících. Díky výhradní smlouvě může makléř udělat pro prodej nemovitosti více. Konkrétně věnuje více času marketingovému plánu, finančním investicím do propagace vaší nemovitosti, video prohlídce atd. Ve zkratce to znamená, že nemovitost po určitou dobu nabízí jeden makléř. Výhradní smlouva chrání zejména prodávajícího, protože mu přesně definuje, co pro něj zprostředkovatel za provizi zajistí. Prodávající si tak může stanovit konkrétní podmínky, za kterých se bude jeho nemovitost prodávat. Pokud je nemovitost nabízena nevýhradně, tzn. u více RK, často se stává, že jsou v inzerátu uvedené chybné informace. Obvykle je z těchto informací uvedena nesprávně cena. Zájemce mohou nepřesné informace odradit od koupi a raději se zaměří na nemovitost, která není inzerována duplicitně. Dalším příkladem špatně uvedených informací je uvedení nesprávné lokality, konstrukce budovy, stavu nemovitosti, jiného podlaží (nabízení přízemí místo 1.patra) apod.